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楼市中的羊群效应  

2010-02-03 15:25:42|  分类: 涂市与房市 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    在一群羊前面横放一根木棍,第一只羊跳了过去,第二只、第三只也会跟着跳过去;这时,把那根棍子撤走,后面的羊,走到这里,仍然像前面的羊一样,向上跳一下,尽管拦路的棍子已经不在了,这就是所谓的“羊群效应”。

    这种现象用来形容近两年的房地产市场,是非常恰当的。一方面体现在房地产开发的投资层面,近几年加入房地产开发方面的资金增长得相当快,超过了大多数行业;另一方面体现在购买者这个群体里,无论是自住购买,还是投资购买,处处都有跟风;而在舆论方面也存在羊群效应的表现,主要是在房价上涨下跌话题方面,一边倒的现象经常发生。

    先从第一个方面来讲,据国家统计局数据显示,2009年,全国完成房地产开发投资36232亿元,比上年增长16.1%。其中,商品住宅完成投资25619亿元,增长14.2%,占房地产开发投资的比重为70.7%。在整个2009年,房地产投资占全社会固定资产投资的1/4左右。同时,2009年房地产贷款新增超过2万亿元,占各项贷款新增额的20.9%,其中在新增房地产贷款中,个人住房贷款占比达69.7%,有80%的个人消费贷款是房地产贷款,贷款超过房地产最疯狂的2007年的两倍。

    不仅如此,当前国资委分管的129家央企中,超过70%的央企涉足房地产业,而且国内不少大型的民营企业也开始启动或加快房地产行业的投资力度,包括海尔、海信、雅戈尔等。一些专门的投资机构也在房地产行业里掘金。可以这样讲,当一批民营房地产企业赚了越来越多的钱基础上,看着房价不断上涨和购销两旺的市场态势,吸引了越来越多的“羊”加入到房地产投资开发中。羊群效应已经非常明显。但其实这股浪潮也可能随着楼市信心下降而发生集体逃离,导致反向的“羊群效应”发生。

    从第二个方面看,购房者也有很强的从众心理。去年房地产低迷时期,大家都在持币观望,虽然市区的开发商不断加大促销力度,将房价调整到近年来最优惠的价位,但还是极少人有购房的欲望。尤其是2009年以来,房价没有像购房者预期那样继续下降,但市场供应开始减少。购房者的刚性需求在压抑了一年多后开始释放,楼市开始回暖。购房者的刚性需求就是那只“头羊”,它的身后跟着许多二次置业者、多次置业者、炒房客,其中也有不少原来一直没有购房计划的人,甚至是原来根本就不想买房的人。就这样,“羊群效应”逐渐形成。虽然房价不断上涨,但购房者还是源源不断地加入购房大军。

    “羊群效应”带来的直接后果是购房需求集中持续爆发、房价持续上涨,购房者疯狂“追涨”。整个群体开始显得盲目,这种“追涨”在某种程度上又加速了房价的上升。这其中存在的原因也在于对信息的了解不够充分和全面,投资者很难对市场未来的不确定性作出合理的预期,往往是通过观察周围人群的行为而提取信息,在这种信息的不断传递中,许多人的信息将大致相同且彼此强化,从而产生的从众行为。

    不仅如此,舆论的羊群效应也是很有意思的。传媒经常充当羊群效应的煽动者,连续几条新闻通过报纸、网络就可能大量传播开,继续可能在电视台、电台等媒介上播报,多种传播渠道的连续、综合影响,新闻所透露的内容和观点也就可能成为一种潮流和方向。尤其是楼市里的房价上涨预期、下跌预期在舆论方面经常出现“一边倒”的现象,虽然总存在一些“不和谐”的声音,但在“一边倒”的舆论潮流中,其声势是很微弱的。这种舆论的羊群效应为前两者的羊群效应发挥了很大的影响。

    楼市里的羊群效应非常形象地表现了人的一种从众心理,由于在市场中的普通的老百姓往往容易丧失个人的判断力和决策,而依赖的媒体信息和各方面的评论也难以得到准确的依据。因为大家都只是在陈述自身的观点,而并不代表着市场的方向。而且我们在很多场合下都可能遇到羊群效应发挥作用,比如涂料市场,可能在选择涂料品牌做装修时,到底哪种适合自己,最好还是自己多做了解比对,而不是根据市场上已经形成的惯性思维做出购买决定,因为行业的变化已经比较大,以前好的品牌现在不一定好,某些品牌可能在某些产品上做得非常领先。所以,投资者和购房者最好是形成自己的判断,以便做出适合自身状况的决定。

  当然,任何存在的东西总有其合理性,羊群效应的好处也有体现。在信息不对称和预期不确定条件下,看别人怎么做确实是风险比较低的。羊群效应可以产生示范学习作用和聚集协同作用,这对于弱势群体的保护和成长有时候会有帮助。不过在目前的楼市环境下,多了解一些信息,结合自身的实际状况,做出判断是比较有利的。

 

 

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